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新时期房地产融资新渠道阐述与探究

在房地产开发项目中，消耗成本多，回收周期长，投资风险大，为保证房地产开发项目的稳定运作，就需要有足够的资金作为支撑。基于这一特征，使房地产企业非常依赖融资。银行一直是房地产行业的主要融资性渠道，因为当前房地产在融资渠道上比较单一，在当前银行放贷收紧的背景下，影响了房地产企业的融资，给房地产企业经营发展带来负面影响。在新时期下，对房地产企业融资渠道进行改革创新，可以帮助企业快速统筹所需资金，给房地产企业开发建设提供资金支持，有利于促进房地产企业更好发展。

一、房地产企业融资方法

（一）自筹资金

自筹资金主要是房地产企业内部获取资金的一种方式，适合发展初期的小型房地产项目，通常是在股东追加股本金或者提供股东借款的形式下进行资金统筹。但是，随着房地产价格的不断升高，投资规模扩大，资金周期延长，如果只是通过自筹资金无法保证房地产企业稳定发展，不利于融资目标的快速实现。

（二）银行贷款

银行是房地产传统的融资渠道，主要是银行提供贷款，根据房企的信誉、发展情况的调查，给其提供房地产开发建设成本，并约定对应的利息和还款期限，通过土地储备贷款、房地产销售按揭贷款等方式，给房地产企业提供所需资金。结合现阶段我国房地产银行贷款发展情况来说，贷款资金数额超过60%，是房地产企业广泛采用的融资方法[1]。

（三）债券融资

债券融资有一定门槛，小型房企不具备发行债券开展债券融资的资格，这种方式只适合大型房企。但大型房企在债券融资方面也没有得到充分利用，这是因为目前我国债券市场还不够完善，整体规模和发达国家有一定差距。基于这些原因导致房企通过债券融资并不能取得理想的效果，制约了应用。

（四）信托融资

信托融资主要是依靠信托机构，由房企向信托机构提出申请，利用房产租赁、出售等方式获取资金。

（五）民间借贷

民间借贷是一种非国家正规金融渠道，以资金筹措为根本的融资方法。一般来说，这种融资方式需要面临较高的利率，而且也不能获取太多的资金，但是流程简便，如果房企当前差的资金空缺不是很大，可选择这种方式，可以满足房地产生产资金需求，特别是对于一些小规模的房地产企业，在资金流比较紧张的情况下，为了实现企业更好发展，一般会采取这种融资方法。

二、房地产企业融资中存在的问题

（一）融资渠道单一

当前我国房企在融资渠道方面还是太过单一，面临的风险多。一些大规模的房地产，通过发行债券、信托、海外融资等方式进行资金统筹，但以上方式往往需要政府的相关政策，以及国外政府的政策的一定限制，这些限制问题对房企贷款融资业务都会造成影响。从现状看，目前我国房企还是主要依靠银行这一单一的融资渠道，这主要就是因为我国政策方面，对于债券、信托等方面存在一定门槛和限制，使房企的融资受到一定限制，影响了自主性，难以获取足够的融资，影响融资渠道和融资作用的有效发挥[2]。

（二）融资成本高

结合当前国内外房地产市场发展情况，我国房地产市场发展时间相对较短，因此在国际房地产市场上没有形成良好的认知，自身发展目标不清晰，在制定房地产融资对策过程中，伴随一定的主观性。一些大规模的房地产企业主要是凭借自身企业形象和规模优势，通过采用海外融资或者发行债券等方式统筹资金。即便是国家排名前五十的房地产企业，融资成本超过7%，如果是一些中小型的房地产企业，银行贷款难度比较高，更多采用的信托方式缓解资金紧张压力，但是融资成本相对较高，一般超过15%。

（三）融资风险多

在获得收益的同时，也会伴随一些风险，在房地产企业运营管理过程中，受到各种因素影响，融资风险发生率高，要求企业提前做好准备工作，采取相关措施防控融资风险。一方面，受到房地产自身特殊性影响，企业融资除了单位价格比较高之外，具有流动性差、变现周期长等特点，房地产企业为了实现更好发展，需要时刻关注经济市场发展状况和企业发展要求，防止应对不及时而引发经营风险。

另一方面，随着国家对房地产行业宏观调控力度的加大，房地产行业发展战略、投资模式、金融市场、土地和税收政策等都进行了调整。行业发展形势的不断改变，让房地产开始调整经营发展方向和战略，一些大规模的房地产企业因为自身经济实力雄厚，发展规模稳定，受到的影响比较小，而针对一些小规模的房地产企业，自身发展影响相对较高。除此之外，房地产企业除了要进行房地产项目开发建设之外，还要做好经营管理工作，综合思考经营与管理中潜在风险问题，特别是对于资金比较密集的房地产企业来说，其产品区域特点较为明显，在实际经营过程中，需要综合思考房地产项目周围区域交通设施、建筑项目建设、医疗服务水平等各项资源配置与发展。

三、新时期房地产融资新渠道

（一）房地产信托

房地产信托也就是投资企业把统筹的资金应用在房地产项目开发建设中，让投资者从中获得一定效益。房地产信托在融资以后，能够让房地产企业和投资企业之间形成